Een belangrijke recente uitspraak van de Hoge Raad voor marktpartijen die vastgoed aan- en verkopen. De Hoge Raad oordeelt dat de levering van een winkelpand in aanbouw, nadat de sloopfase nagenoeg geheel was afgerond en de nieuwbouwfase was aangevangen, mogelijk vrijgesteld is van btw (en belast met overdrachtsbelasting).
Feiten in deze zaak
Belanghebbende koopt in januari 2007 een oud bedrijfspand. Ten tijde van de levering in oktober 2007 was het bedrijfspand nagenoeg geheel gesloopt, met uitzondering van het in de nieuwbouw te integreren gedeelte van de oude voorgevel. Daarnaast was ten tijde van de levering met de verbouwing begonnen. Partijen spraken onder andere contractueel af dat de sloop voor rekening en risico van koper zou plaatsvinden. Belanghebbende stelde zich op het standpunt dat op het moment van leveren een gebouw is geleverd vóór de eerste ingebruikneming, zodat de levering van rechtswege belast is met btw en op de verkrijging van de onroerende zaak de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing is. De Rechtbank en het Hof oordelen dat het standpunt van belanghebbende juist is. In cassatie stelt de staatssecretaris dat het Hof de vraag had moeten behandelen welke btw-prestatie partijen zijn overeengekomen. Daarnaast stelt de staatssecretaris (subsidiair) dat op het moment van levering geen sprake is van een ‘na een verbouwing vervaardigd goed’, zodat het bepalen van het tijdstip van eerste ingebruikname niet aan de orde is (en daardoor geen btw maar overdrachtsbelasting verschuldigd is).
Uitspraak Hoge Raad
Geschilpunt is of de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing is op de verkrijging van de onroerende zaak. Voor toepassing van deze vrijstelling is bepalend of de levering van de onroerende zaak van rechtswege belast is met btw. Dit is kort gezegd het geval wanneer een gebouw vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van de eerste ingebruikneming of een bouwterrein wordt geleverd. In deze zaak geeft de Hoge Raad aan dat voor de vraag of een nieuw vervaardigde onroerende zaak wordt geleverd, de beoordeling dient plaats te vinden aan de hand van:
- de contractuele voorwaarden;
- de intentie van partijen (mits ondersteund met objectieve gegevens); en
- voor wiens rekening en risico de sloopwerkzaamheden zijn verricht.
Het eindresultaat van de bestemming is volgens de Hoge Raad niet van (doorslaggevend) belang. Nu volgens de Hoge Raad het Hof geen expliciet antwoord geeft op de vraag wat het voorwerp van de btw-prestatie is, verwijst de Hoge Raad de zaak terug naar Hof Den Bosch. Hierbij geeft de Hoge Raad aan dat indien komt vast te staan dat de sloopwerkzaamheden voor rekening van verkoper komen, het geleverde uitsluitend als basis kan dienen voor een (nieuw) vervaardigde onroerende zaak (belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting). Deze omstandigheden laten volgens de Hoge Raad geen andere conclusie toe dan dat de onroerende zaak op geen enkele wijze als bedrijfspand kon worden gebruikt. De ruime werkingssfeer die toekomt aan de uitzondering op een btw-vrijstelling, leidt volgens de Hoge Raad ertoe dat de levering van de onroerende zaak van rechtswege belast is met btw (en vrijgesteld van overdrachtsbelasting).
Belang voor de praktijk
Deze uitspraak illustreert het belang om de gemaakte afspraken goed vast te leggen zodat duidelijk is door wie en voor wiens rekening en risico de sloopwerkzaamheden worden verricht. Omdat de Belastingdienst verschillende standpunten ten aanzien van de btw en overdrachtsbelasting kan innemen, is het belangrijk om in een zo vroeg mogelijk stadium de voorgenomen vastgoedtransactie op de btw- en overdrachtsbelastinggevolgen te beoordelen.
Bent u betrokken bij een vastgoedtransactie en wilt u weten of een fiscale optimalisatie in uw situatie mogelijk is, neem dan contact op met Jayant Rakhan (06 12 02 41 49) of Govinda Kandhai (06 13 26 03 98).
