Heeft u in privé bedrijfspanden die u niet ter beschikking stelt aan uw eigen onderneming? Dan bent u verplicht jaarlijks de waarde van deze bedrijfspanden op te geven in box 3 van de inkomstenbelasting. Over de waarde, verminderd met eventuele schulden, bent u effectief 1,2% belasting verschuldigd.
In de wet is een aantal regels gesteld om de waarde van bezittingen in box 3 te bepalen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen woningen en overige onroerende zaken zoals bedrijfspanden. Voor woningen geldt dat deze moeten worden gewaardeerd op de WOZ-waarde van het kalenderjaar. Als peildatum voor de WOZ-waarde geldt 1 januari van het jaar daarvoor. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2015 is dus de waarde op 1 januari 2014 bepalend. In veel gevallen kan voor woningen nog een vermindering op de WOZ-waarde plaatsvinden op basis van de ontvangen huur (de zogenoemde leegwaarderatio).
Voor bedrijfspanden geldt dat niet wordt aangesloten bij de WOZ-waarde, maar bij de waarde in het economische verkeer op 1 januari van het belastingjaar. Alhoewel de WOZ-waarde een goede indicator kan zijn van de werkelijke waarde, bestaan er soms flinke verschillen. Het is daarom belangrijk om ook zelf een inschatting te maken van de werkelijke waarde. Hiervoor bestaan verschillende methoden.
Voor de waarde van bedrijfspanden kunt u bijvoorbeeld kijken naar verkoopprijzen van soortgelijke onroerende zaken. Door deze verkoopprijzen te vergelijken met uw bedrijfspand en door rekening te houden met eventuele verschillen in onder andere de grootte, locatie en staat van onderhoud kunt u de werkelijke waarde van uw bedrijfspand bepalen.
Een methode die in de praktijk veel wordt gebruikt, is het kapitaliseren van de huuropbrengsten. Hierbij wordt de jaarlijkse huuropbrengst vermenigvuldigd met een bepaalde kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor is afhankelijk van het type bedrijfspand en het risico dat u loopt. Vaak wordt hierbij gerekend met een waarde tussen de 8 en de 12. De leegstand, de locatie, de manier waarop het gebouwd is en het onderhoud zijn hierbij belangrijk. Heeft een pand bijvoorbeeld een verhoogd risico op leegstand? Dan leidt dit tot een lagere kapitalisatiefactor.
Eventueel kunt u ook een taxateur opdracht geven om een taxatie uit te laten voeren. De taxateur zal dan de waarde van het bedrijfspand vastleggen in een taxatierapport. Het is ook mogelijk om deze taxatie in overleg met de Belastingdienst uit te voeren.
De werkelijke waarde van bedrijfspanden op basis van één van bovengenoemde waarderingsmethoden kan aanzienlijk lager zijn dan de WOZ-waarde. Deze lagere waarde kunt u opnemen in uw aangifte inkomstenbelasting zodat u over het verschil effectief 1,2% belasting bespaart. Ook heeft u daarmee een goede reden om bezwaar te maken tegen de eerstvolgende WOZ-beschikking zodat u de lokale belastingheffing omlaag kunt brengen.
Doordat de Belastingdienst u kan vragen om een onderbouwing van de werkelijke waarde, is het van belang dat u vastlegt hoe u de werkelijke waarde heeft bepaald. Uiteraard staat het u ook vrij om te blijven kiezen voor de WOZ-waarde. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2015 heeft u dan wel de WOZ-waarde 2016 nodig, omdat deze 1 januari 2015 als peildatum heeft.
Voorkom dat u een dief van uw eigen portemonnee bent door in de aangifte inkomstenbelasting standaard uit te gaan van de WOZ-waarde. Een kritische blik op de waardebepaling kan zeker lonend zijn.
