Eind september 2011 is een wetsvoorstel ingediend betreffende de verbetering van de huurbescherming van huurders van 290-bedrijfsruimte (winkelruimte/horeca) bij renovatie. Wat houden deze wijzigingen nu concreet in?
Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte voor ‘vijf plus vijf’ jaar geldt. Na een huurperiode van vijf jaar kan de verhuurder de huurovereenkomst op een beperkt aantal gronden opzeggen, waaronder ‘dringend eigen gebruik’. Onder de huidige regelgeving valt daaronder ook renovatie. Is renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk en slaagt de verhuurder er in om dat aannemelijk te maken, dan kan de rechter – zonder dat er een belangenafweging hoeft plaats te vinden – de huurovereenkomst beëindigen.
Als het wetsvoorstel wordt aangenomen dan zal deze mogelijkheid worden beperkt. Anders dan nu het geval is, zal renovatie niet meer onder ‘dringend eigen gebruik’ vallen. De verhuurder zal dan bij renovaties pas na een huurperiode van tien jaar kunnen opzeggen op grond van de algemene belangenafweging. Dit is voornamelijk bij renovaties van winkelcentra nadelig, nu daarin altijd wel een bedrijfsruimte zal zijn die pas korte tijd is verhuurd. Het gevaar is dat deze huurovereenkomsten niet beëindigd kunnen worden wegens renovatie en zodoende een renovatie in de weg kunnen staan.
Is renovatie met voorzetting van de huurovereenkomst mogelijk, dan dient de verhuurder de huurder onder de huidige regelgeving een ‘redelijk’ renovatievoorstel te doen en dit voorstel (bij gebreke van instemming door de huurder) door de rechter te laten toetsten. Oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk is, dan heeft de huurder de keuze om ofwel met dit voorstel in te stemmen ofwel de huurovereenkomst te beëindigen.
Wordt het wetsvoorstel aangenomen dan zal de verhuurder verplicht zijn om de huurder in dat renovatievoorstel ook een tegemoetkoming voor de verhuis- en inrichtingskosten te betalen. Op het eerste oog weinig nieuws, nu in de praktijk ook thans veelal een tegemoetkoming wordt verstrekt. Nieuw is echter wel dat bij ministeriële regeling minimumvergoedingen voor alle bedrijfsruimten zullen worden vastgesteld. Nadeel hiervan is dat zowel grote warenhuizen alsmede kleine winkeliers dezelfde tegemoetkoming zullen krijgen.
Het wetsvoorstel ligt momenteel ter beoordeling bij de Tweede Kamer. Het is nog maar de vraag of het wetsvoorstel in deze vorm zal worden aangenomen, nu de literatuur zich daar zeer kritisch over heeft uitgelaten. Wordt het wetsvoorstel alsnog in deze vorm aangenomen, dan zal de nieuwe regeling direct van toepassing zijn op alle lopende huurovereenkomsten en gerechtelijke procedures. Dit kan grote consequenties voor de praktijk hebben.
