De leegstand van logistiek vastgoed is in het tweede kwartaal van dit jaar gedaald tot onder de vijf procent. In Moerdijk zijn met name de laatste twee jaar op dit gebied nieuwe vestigingen ontwikkeld en leegstand ingevuld.
Een gevarieerde mix aan klanten en toenemende vraag naar meters leidt tot tevreden gezichten aan tafel bij De Passant, het decor voor het rondetafelgesprek over vastgoedgerelateerde zaken.
Willem Slager, commercieel directeur van DHG, Floyd Los, advisor Industrial & Logistics Agency bij Jones Lang LaSalle B.V., Wouter Vos, directeur van Dudok Groep, Jan-Cees Hordijk, projectmanager bij BK Ingenieurs, Thomas Zwiers, wethouder van Moerdijk en lid van het dagelijks bestuur van Havenschap Moerdijk en Manon Baartmans, commercieel manager Havenschap Moerdijk, bespraken onder meer de voordelen van de ligging van het haven- en industrieterrein Moerdijk, het belang van het Logistiek Park Moerdijk, veranderende eisen die de tegenwoordige tijd stelt aan nieuwe bedrijfsgebouwen en de samenwerking tussen de gemeente en het Havenschap Moerdijk. Om met het laatste te beginnen is de Havenstrategie 2030 een goed voorbeeld van een krachtenbundeling tussen de gemeente Moerdijk, het Havenschap Moerdijk en de provincie Noord-Brabant. Het bijbehorende uitvoeringsprogramma beschrijft welke organisaties voor welke opgave aan de lat staan. Om alles in goede banen te leiden is bovendien een fasering in de aanpak aangebracht. De gemeenteraad van de gemeente Moerdijk en Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben medio juli 2016 ingestemd met de verzelfstandiging van Havenschap Moerdijk. Alle bedrijfsactiviteiten van Havenschap Moerdijk worden uitgeplaatst naar een op te richten Havenbedrijf Moerdijk NV. De huidige gemeenschappelijke regeling blijft in aangepaste vorm in stand voor de financiering van Havenbedrijf Moerdijk NV. Voor de Havenstrategie is de komst van een grootschalig logistiek bedrijventerrein in de gemeente Moerdijk, Logistiek Park Moerdijk geheten, van belang. Dit terrein, dat plaats biedt voor grootschalige logistieke activiteiten, moet een belangrijke rol gaan spelen bij de verwerking van producten die rechtstreeks of via de haven van Rotterdam en Antwerpen worden verscheept. Baartmans blikt op verzoek eerst even kort terug op de ontwikkelingen bij het Havenschap Moerdijk, waar zij zelf sinds twee jaar werkzaam is. “Dit gebied is opgespoten uit zand uit de Biesbosch. Er waren al drie klanten in beeld, toen in de jaren 70 een oliecrisis ontstond. Daardoor bleef alleen Shell over en kampte Moerdijk lange tijd met veel vrije kavels. De laatste tijd is de situatie heel anders. Er zijn veel verschuivingen vanuit Rotterdam tot stand gekomen. Onze onderscheidende Havenstrategie, die een echte zeehavenstrategie genoemd mag worden, heeft daar zeker aan bijgedragen.”
De overslagcijfers van Moerdijk tonen een grote mate aan evenwicht aan. Baartmans: “De 16 miljoen ton per jaar is gelijkmatig verdeeld tussen natte bulk, droge bulk, breakbulk en containers. Achter die 4 miljoen aan containers zit het logistiek vastgoed.” En laten daar nu enkele specialisten van aan tafel zitten. Vos: “Dudok Groep is in 2011 begonnen met het zoeken naar vastgoed in havens. De eerste aankoop van Dudok Terminal Moerdijk, onderdeel van Dudok Logistiek Vastgoed, was in dat jaar de Middenweg 49.” Een complex van 50.000 m² bedrijfshal en circa 1.550 m² kantoorruimte gelegen op een terrein van 120.000 m². De terminal heeft eveneens beschikking over 280 meter eigen kade met laad- en loscapaciteiten. “Het object is langjarig verhuurd aan Delta Marine Terminal. Inmiddels hebben we ook Middenweg 37 aangekocht, direct gelegen aan de containerterminal van Moerdijk. Met name de laatste maanden hebben wij onze relatie met het Havenschap Moerdijk verder uitgebouwd. Ik kan daar alleen maar positief over zijn.” Baartmans: “Locaties niet laten verdrogen is niet altijd in het belang van vastgoedspelers. Zij komen soms met partijen op de proppen die goed rendement leveren, maar niet binnen onze strategie passen. Dat zijn niet altijd leuke gesprekken, maar meestal wel op basis van wederzijds begrip.” Dat beaamt Vos. “Als belegger wil je soms snel een perceel invullen. Dat is niet altijd mogelijk en dat kan leiden tot taaie gesprekken. Toch is de verstandhouding altijd goed.” Hordijk vraagt zich af wat de belangrijkste beweegredenen zijn voor de aanwezigen om te kiezen voor Moerdijk. Vos: “De beschikbaarheid aan de terminal en de strategische ligging tussen Antwerpen en Rotterdam zijn voor ons de belangrijkste pré’s. “En past Zeeland Seaports logistiek gezien dan niet minstens net zo goed in die driehoek?”, is wat Hordijk wil weten. Slager: “Daar draait het voor het overgrote deel om natte bulk, net als in Amsterdam. Het is een heel ander type haven. Waarom gaat het in Moerdijk de laatste jaren zo goed? Omdat concurrent Rotterdam geen plek meer heeft. Alleen nog op de Maasvlakte, maar de afstand van Rotterdam tot de Maasvlakte is ongeveer net zo ver als de afstand tussen Rotterdam en Moerdijk. Het is bovendien net zo duur om een container over de weg via de Maasvlakte naar de Rotterdamse haven te transporteren als een barge overnight hier naartoe. Dan is de keuze voor Moerdijk snel gemaakt.” Maar er zijn meer redenen om voor Moerdijk als uitvalsbasis te kiezen. “Zowel de verkeersdruk als de huurprijs zijn hier lager dan in Rotterdam,” vult Los aan. “In de grondprijs zit een aanzienlijk verschil, wat ook weer doorweegt in de huurprijs. Rotterdam blijft voor sommige partijen een must. Er zijn spelers op de markt waarvoor het een enorm groot voordeel is om sec tegen de terminal aan te zitten. Maar steeds vaker zie ik ook partijen die oorspronkelijk de focus hadden op Rotterdam, uitkomen in Moerdijk.” Als aandachtspunt noemt Vos nog wel het openbaar vervoer. “Voor de groei en verdere ontwikkeling van Moerdijk als grootschalige logistieke vestigingslocatie is het van essentieel belang dat de bereikbaarheid met het openbaar vervoer voor arbeidskrachten verbetert.”
Het haven- en industriegebied van Moerdijk is, met een totaal oppervlakte van 2600 hectare, de meest landinwaarts gelegen zeehaven van Nederland. De totale logistieke bedrijfsruimtevoorraad in Moerdijk bedraagt circa 610.000 m², voornamelijk gelegen op zichtlocaties langs de Rijksweg A17 en de Middenweg. Is de wethouder tevreden over de ontwikkelingen op het bedrijventerrein? “Ja, zeker met de totstandkoming van de Havenstrategie 2030 zijn er goede, duidelijke stappen gezet. De regio West-Brabant trekt zich steeds prominenter op aan Moerdijk en dat is natuurlijk een goede ontwikkeling. Met Logistiek Park Moerdijk doen zich op termijn nog veel meer kansen voor. In Moerdijk is het niet alleen prettig werken, maar ook fijn wonen. Er zijn volop betaalbare woningen in een fijne leefomgeving beschikbaar. En via het Werkplein bijvoorbeeld helpen wij bedrijven die zich hier nieuw vestigen desgewenst aan gemotiveerd personeel. En ja, we zijn ook kritisch als het gaat om het huisvesten van de juiste bedrijven op de juiste plaats. Maar wil je een duurzame omgeving creëren, dan kan dat niet anders.” De gemeente en het Havenschap werken constructief samen, maar doet het Havenschap dat ook met de haven van Rotterdam? Baartmans: “Op strategisch niveau gebeurt dat zeker. Hoe positioneer of versterk je elkaar? Daar zijn gesprekken over. Het is belangrijk om als Nederlandse havens een eenduidig geluid richting de minister, het rijk en Europa te laten horen binnen de Brancheorganisatie Zeehavens (BOZ).
Daarnaast vinden wij dat wij het als Moerdijk ook allemaal prima zonder Rotterdam kunnen. Van de ondernemers die hier zijn gevestigd gaat stuk voor stuk een soort oerkracht uit. Dat gevoel bespeur ik heel sterk. Het is onze kracht dat we kleinschalig en flexibel zijn en veel te bieden hebben wat Rotterdam door haar omvang niet kan. Concurreren zou een ongelijke strijd zijn. Wij gaan gewoon uit van onze eigen kracht.” Los: “Voor veel ontwikkelaars en beleggers is het ook niet het één of het ander. Zij opereren mondiaal en zijn niet met begrenzing bezig. Veel partijen zitten in meerdere zeehavens.” Slager: “Voor ons is het eigenlijk heel simpel: we zoeken multimodale locaties, met name terminals aan de snelweg. Daar is immers handel en wij faciliteren in opslag. Onze klanten willen over het algemeen drie dingen weten: Wat kosten handjes? Wat is de prijs per vierkante meter? Wat ben ik kwijt aan vervoerskosten? Het vastgoed is dan ondergeschikt aan de locatie.”
Hoe is het eigenlijk gesteld met de regelgeving waar alle partijen mee te maken hebben? Los: “Ik vind het vooral frustrerend dat er landelijk geen enkele lijn in zit als het gaat om bijvoorbeeld de opslag van gevaarlijke goederen.” Slager: “Ook wanneer er een bouwvergunning conform een bouwbesluit wordt afgegeven door de gemeente kunnen er bijvoorbeeld toch nog aanvullende eisen komen vanuit de brandweer of veiligheidsregio.” Baartmans: “Wij hebben enorm proactieve klanten die veelvuldig vragen om aanvullingen en aanpassingen. Dat tempo is helaas niet altijd bij te houden. Maar door helder te communiceren neem je vaak toch een hoop onbegrip weg.” Slager: “Deels zorgt dat voor begrip, maar het kan de onvrede niet helemaal wegnemen. Inderdaad is er met name als het gaat om de opslag van gevaarlijke stoffen in Nederland totaal geen eenduidige regelgeving. Dat komt ook door een gebrek aan expertise voor wat betreft de materie. Vraag drie milieuadviseurs om advies en je krijgt drie verschillende antwoorden. Op dat gebied is de komende jaren echt nog een hoop te winnen. Niet alleen in Moerdijk, maar overal.”
