Op dit moment staat ongeveer 15% van de bedrijfspanden – voornamelijk kantoren – in Nederland leeg. Dat is niet anders in de Drechtsteden. Leegstaande kantoren dragen niet bij aan de leefbaarheid en het vestigingsklimaat voor bedrijven. Transformatie van kantoren kan hier een oplossing voor zijn. Bijvoorbeeld door kantoren om te bouwen naar woningen of energiezuinige gebouwen. Bij Bellevue Groothoofd in Dordrecht discussiëren we hierover met Marcel de Haan, Martijn Onnink, Wilco van Etten, John Zandbergen, Henk Manden en Ted Rommelse.
Opmerkelijk is dat er ondanks de leegstand nog steeds nieuw gebouwd wordt. Ogenschijnlijk is er nog veel ruimte op het Dordtse bedrijventerrein Kil 3, maar onlangs werd het besluit genomen om bedrijventerrein Dordtse Kil 4 toch te ontwikkelen. Wilco van Etten van ABN Amro begrijpt dit wel. “Voor de regio is het goed dat er nieuwe grond beschikbaar komt ten behoeve van bedrijventerreinen. Je moet Dordtse Kil 4 zien als een investering op lange termijn. Het plan is echter alleen maar levensvatbaar als je je focust op grootschalige huisvesting van transport en logistiek gerelateerde bedrijven zoals het oorspronkelijke plan aangeeft.” Ted Rommelse van Ooms Makelaars knikt instemmend en vult aan. “Als je maar vasthoudt aan je visie en ambitie op langere termijn. Zo zal verkoop en verhuur van kleine kavels en bedrijven op Kil 4 een enorme versnippering opleveren. Daardoor ontstaat er op den duur te veel leegstand van bedrijfspanden waar uiteindelijk alleen nog maar de sloophamer aan te pas kan komen. Een voorbeeld hiervan zijn de kleinere units op Kil 3. Deze grond was in de eerste instantie bedoeld voor grotere bedrijfspanden. Omdat dit niet snel genoeg opgevuld kon worden, is men veel te vroeg begonnen aan de bouw van kleinere panden. Helaas is het leed hier al geschied en is dit niet meer te repareren.” Martijn Onnink van De Mijl Vastgoed uit Zwijndrecht: “Het bedrijventerrein Louter Bloemen in Dordrecht is een fantastisch bedrijventerrein waar deze kleine ondernemingen zich hadden kunnen vestigen. Nu staat er hier een deel onnodig te verpauperen.”
Dordtse Kil 4
John Zandbergen van Van Vliet Bedrijfsmakelaars meent dat er bij Dordtse Kil 3 in een te vroeg stadium te veel aan projectontwikkelaars is verkocht. Daarmee is volgens hem de oorspronkelijke gedachte van de gemeente losgelaten en is er te versnipperd gebouwd waardoor er van fasering over het gehele terrein geen sprake meer was. Omdat er nu nog dertig hectare grond beschikbaar is voor Kil 3 lijkt het hem beter om Dordtse Kil 4 verder vooruit te schuiven. Vervolgens zou de gemeente deze grond dan gefaseerd uit moeten geven met een helder beeld voor ogen wat de bestemming betreft. Wilco van Etten merkt op dat dit ook gunstig kan uitpakken om de bereikbaarheid te verbeteren. “Wat betreft infrastructuur moet er nog veel gebeuren voordat Dordtse Kil 4 goed bereikbaar is. De aanpassing knooppunt A16/N3 laat nog een aantal jaren op zich wachten. Er zijn nu al problemen en dat neemt alleen maar toe als transport en logistiek gerelateerde bedrijven zich er vestigen. Het verkeer zal naar verwachting nog meer toenemen. Toch geloof ik in de ontwikkeling van Dordtse Kil 4. Rotterdam heeft tot en met 2030 zo’n 500 hectare te kort en Drechtsteden kan hierbij met Dordtse Kil 4 (65 hectare) fungeren vanuit een bovenregionale opvang voor mainport Rotterdam. Dat is ook gunstig voor de werkgelegenheid in de regio.”
Prijs per m²
Een andere zorg van de heren is dat er nogal wat omliggende gebieden zijn waar veel grond beschikbaar is en waar de Drechtsteden tegen moet concurreren. Ted Rommelse: “Het is lastig om je te onderscheiden. Opdrachtgevers wijken net zo makkelijk uit naar bijvoorbeeld Albrandswaard of Moerdijk. Belangrijke beslispunten voor bedrijven zijn toch de prijs per m2 en de bereikbaarheid. Bij goed vergelijkbare alternatieven geeft de vierkante meter prijs meestal de doorslag.” Mede om die reden is DEAL! Drechtsteden in het leven geroepen, vertelt directeur Marcel de Haan. “De zes Drechtsteden en ROM-D hebben hun bestaande middelen en capaciteit op het terrein van acquisitie en promotie samengevoegd en ondergebracht in en stichting. Het doel is meer bedrijven en meer banen in de Drechtsteden.” Volgens De Haan ligt daarbij de focus vooral op de maritieme en logistieke sector. “Elk bedrijventerrein c.q. gemeente wil grond verkopen en als je hieraan niets doet, blijf je versnipperen wat leegstand in de hand werkt.”
Actuele behoefte in de markt
Dat er veel panden te huur of te koop staan, betekent volgens Henk Manden van Zon&Zo niet dat het gemakkelijk is een nieuw bedrijfspand te vinden binnen de Drechtsteden. Hij zegt hierover. “Wij zijn vorig jaar verhuisd, maar tot die tijd hebben mijn compagnon en ik acht maanden gezocht naar een geschikt pand. Geen pand voldeed aan onze eisen en wensen.” John Zandbergen kan dit wel verklaren. “Als je net als Zon&Zo op zoek bent naar een gecombineerd bedrijfspand merk je dat er in die categorie relatief weinig aanbod is. Dat heeft te maken met vraag en aanbod, die categorie doet het nog steeds relatief goed. Door de opkomst van e-commerce zie je ook een verschuiving in de vraag. Er zijn steeds grotere panden nodig ten behoeve van de logistieke sector.” Marcel de Haan: “De verwachting is dat we met de bundeling en versterking van de bestaande capaciteit en middelen, slagvaardiger, professioneler en effectiever kunnen optreden richting bedrijven. Onze activiteiten leiden tot meer coördinatie richting het bedrijfsleven, waarmee beter ingespeeld zal worden op de actuele behoefte in de markt en waardoor de bedrijventerreinen interessanter worden voor ondernemers. Op dit moment kunnen we inderdaad nauwelijks een grootschalig distributiecentrum kwijt in de Drechtsteden.”
Duurzaam bouwen
Door de behoefteverandering van de bedrijven voldoen veel panden op bedrijventerreinen die 20 tot 25 jaar geleden gebouwd niet meer en blijft nieuwbouw noodzakelijk. Wilco van Etten stelt hardop de vraag of het niet beter is om deels de bestaande panden te slopen en opnieuw te bouwen en te verduurzamen. “Soms is het beter om te slopen, af te schrijven en opnieuw te beginnen, waardoor het pand een andere functie kan krijgen.” Ted Rommelse is van mening dat veel leegstaande panden hier niet voor in aanmerking komen. “We moeten ons afvragen of leegstand wel zo’n groot probleem is. Eigenaren behalen dikwijls nog rendement op het pand door verhuur.” Vanwege de nadelige gevolgen voor de marktwerking zijn de tafelgenoten hier geen voorstander van. Ze zien dan toch meer in het transformeren van kantoorgebouwen. “In de toekomst zal de vraag naar zorgappartementen enorm toenemen. Ook al is het niet altijd en overal mogelijk, we zouden ons meer kunnen focussen op de transformatie van leegstaande kantoorpanden naar bijvoorbeeld studenten- en seniorenwoningen,” aldus Wilco van Etten. Hij verwacht dat er in de bouwsector nog veel meer gaat veranderen, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Duurzaam bankieren is in onze strategie verankerd. Uit onderzoek blijkt dat minder energiezuinige kantoren gemiddeld een 6,5 % lagere huurprijs opbrengen dan zuinige kantoren. Bovendien is de verkoopprijs van groen gelabelde huizen 5,1% hoger en verkopen deze sneller. Kortom: het is ook in het belang van ons als bank om duurzame bouw te stimuleren.”
Energiezuinige panden
Henk Manden biedt met Zon&Zo duurzame oplossingen voor de advisering, verkoop en installatie. Hij realiseert zich dat er nog veel werk aan de winkel is, voordat de gehele bouwsector inziet dat de transformatie van bestaande kantoren en bedrijfspanden naar energiezuinige panden nodig is om de panden in de toekomst gemakkelijker verhuurd of verkocht te krijgen. “Tijdens de bouw speelt duurzaamheid nog steeds geen belangrijke rol. Alles moet dan snel en goedkoop. Wij komen er vaak pas na de oplevering aan te pas wanneer de eigenaar of huurder inziet dat er veel valt te besparen op energie.” Martijn Onnink herkent dit. “Huurders stellen ons van te voren zelden de vraag hoe het zit met het energieverbruik.” Toch ziet John Zandbergen een vooruitgang ten op zichte van pakweg vijf jaar geleden. “Het bewustzijn neemt toe, zeker bij grotere bedrijven. In het MKB kijkt men nog te vaak alleen maar naar de prijs per vierkante meter. Het hele serviceverhaal en de energiekosten komen in eerste instantie niet aan bod, terwijl dat soms wel 10 euro per vierkante meter kan schelen.”
