De Rotterdam is een van de beeldbepalende iconen op de nieuwe ansichtkaart van Rotterdam. Het indrukwekkende ontwerp van Rem Koolhaas en Ellen van Loon van architectenbureau OMA, telt onder meer 7.588 verschillende ruimtes, 24 liften, 6100 deuren en is met 160.000 vierkante meter het grootste multifunctionele gebouw in Nederland. Op alle mogelijke fronten zijn de hoogste duurzaamheid-ambities nagestreefd. Zo wordt Maaswater gebruikt om het gebouw te koelen en te verwarmen.
“De Rotterdam is een gebouw van grote getallen, maar het gaat uiteindelijk niet over getallen van stenen, liften en glas, maar het gaat over mensen. Als zij het gebouw in hun hart sluiten en het gaan gebruiken, dan pas zijn wij tevreden.” Aan het woord is ir. Jos Melchers, directeur van MAB Development, dat samen met OVG Real Estate tekende voor de ontwikkeling van De Rotterdam.
Melchers is al 27 jaar werkzaam bij MAB dat in 1970 is opgericht door Ton Meijer en uitgegroeid tot een actieve speler op de bouw- en ontwikkelingsmarkt in West Europa. In 2003 werd MAB overgenomen door Bouwfonds en enkele jaren later werd het bedrijf door Rabobank toegevoegd aan de Rabo Real Estate Group. Rijnmond Business spreekt met Melchers in de Muzentoren in Den Haag, waar het hoofdkantoor van MAB gevestigd is en uitzicht heeft op de omringende in het oog springende Haagse torens. Ook hier was de ontwikkelaar actief betrokken bij de nieuwbouw en transformatie.
Bruggen slaan
“We zijn zeer actief in binnensteden, waarbij we ons vooral richten op multifunctionaliteit. Gebiedsontwikkeling in binnensteden vraagt om een lange adem en doorzettingsvermogen. Het is geven en nemen. Je stuurt aan op compromissen, maar wil wel onderscheidend blijven. Je moet dus ook lef en durf tonen om sprongen voorwaarts te kunnen maken. De vele regels maken het moeilijk in de bouwsector. Ze bieden bescherming, maar vertragen bovendien. Daarnaast betekent bouwen ook heel erg vertrouwen. Je werkt veel met partners, zoals met de stad. Natuurlijk moet je draagvlak verkrijgen, maar als je in binnensteden werkt, krijg je makkelijker weerstand. Het zijn de huiskamers van de stad, dus iedereen heeft daar zijn mening over. Je krijgt nooit alleen maar applaus. Je moet vasthoudend zijn om ergens te komen. In ons vak is luisteren van essentieel belang, maar ook observeren en communiceren. Je verplaatsen in je klant, in je medestanders maar juist ook in de bezwaarmakers. Denken ‘als ik aan die andere kant zou zitten, hoe zou ik er dan over denken’ en dan die bruggen slaan. Daar zijn we ook bij De Rotterdam goed in geslaagd. En ‘we’ is samen met onze partners. Wat dat betreft is het echt een teamsport, zowel intern als extern. In het succes wat we met elkaar hebben bereikt, heeft de gemeente een belangrijke rol gespeeld. De gemeente is niet alleen huurder maar heeft ons ruim de tijd gegeven om het project van de grond te krijgen. Met Rem Koolhaas werken was geweldig. Wij zijn als MAB met Rem begonnen in Almere, halverwege de jaren ’90, met het stadscentrum. We hebben toen een stevig debat gehad over hoe een binnenstad eruit moet zien en zijn daar heel goed met elkaar uitgekomen. Dat scherpe debat resulteerde in een vruchtbare samenwerking die in 1998 leidde tot de start met De Rotterdam. We wilden iets ultiems maken. Multifunctionaliteit tot in het extreme. En dat is gelukt. Al die tijd hebben we uitstekend met OMA gewerkt, dus ook zij verdienen een pluim.”
Verdichting stadshart
“Er is met zeven nationaliteiten aan de Rotterdam gebouwd. Echt een internationaal team waar je veel van elkaar kunt leren. Die internationale dimensie maakte het nog leuker en interessanter. We hebben bijvoorbeeld met groot respect naar de Duitse hoofdaannemer gekeken als het ging om de strakke organisatie van de bouw. Ik vergelijk het wel eens met een Zwitsers uurwerk: wat een precisie en discipline, afspraak is afspraak en ervoor gaan! Men kijkt overigens ook met diep respect naar wat wij hier allemaal in Nederland doen. Wij zijn veel meer bezig met de vitaliteit van de binnensteden dan in andere landen. Steden zijn gebaat bij een levendige binnenstad. Een dilemma hierbij is de bereikbaarheid, maar ook de verkeersbeperking. Het inzetten op stationslocaties had meer navolging moeten krijgen. We hebben het met z’n allen over duurzaamheid, maar wat daadwerkelijk bijdraagt aan duurzaamheid is het meervoudig gebruik van de stad. Een belangrijk instrument is het terughalen van bewoners in gebieden waar veel aandacht is voor een aantrekkelijke openbare ruimte. Ook onderwijs zag je naar buiten schuiven. Dat heeft voordelen, maar gebouwen met onderwijsfuncties in de binnenstad dragen fors bij aan de levendigheid en het gebruik van de stad in de avonduren. Steden zouden daar op moeten inzetten en blijven verrassen. Het licht moet blijven branden in de stad. Rotterdam heeft tijd nodig om de intensiteit van de oorspronkelijke oude binnenstad weer te verkrijgen, maar er wordt volop ingezet op de verdichting van het hart van de stad. Er zijn grote slagen gemaakt met het stationsgebied, de aanpak van de Coolsingel, de Meent, de Binnenrotte en de Wilhelminapier. Ik weet zeker dat de Rotterdammers die kwaliteitsverbetering geweldig vinden. Je ziet het ook in het enthousiasme voor De Rotterdam. De naam was voor ons eerst een werknaam, maar de bezieling met het gebouw is er van het begin af aan geweest en men zei steeds ‘houd nog maar even zo, die naam’, want het heeft iets stoers en past bij de uitstraling van het gebouw. De Rotterdam heeft vele functies en wordt daardoor verticale stad genoemd. Dat is eervol, maar je moet denk ik de gehele Wilhelminapier als een soort verticale stad zien met onder meer LantarenVenster, het Nieuwe Luxor Theater en Hotel New York”
Continue reuring
“Voor ons is De Rotterdam pas echt een succes als het gebouw totaal in gebruik is genomen en helemaal tot leven is gekomen. Het geduld dat we hebben gehad in het voortraject hebben we ook nodig in de exploitatie. Maar onze trots, dat we het voor elkaar hebben gekregen, is overgeslagen op de Rotterdammers. Dat zal er beslist aan bijdragen dat het gebouw naar volle tevredenheid in gebruik genomen wordt. Binnenkort zullen er dagelijks zo’n 5000 mensen in het gebouw wonen en werken, dat brengt leven! Rotterdam staat bol van activiteiten en ambitie. Het belangrijkste is dat je nu veel verschillende bevolkingsgroepen langjarig aan de stad bindt. Dat is de uitdaging. De grootschalige interventies zijn gedaan, die dien je nu met elkaar te verbinden. Je zal kleinschaliger, stap voor stap, moeten opereren. En naast pragmatisch denken ook goed de stip op de horizon zetten. De visie van Rotterdam op hoe we er over 25 jaar uit willen zien voor ogen houden. De aantrekkelijkheid van de binnenstad moet min of meer 24/7 doorgaan in een continue reuring. Het stationsgebied is daar een mooi voorbeeld van. Het is een “groene” rode loper de stad in geworden. Je voelt daar de trots van de Rotterdammers. Het waren langjarige ontwikkelingen, maar het werkt. Er moet niet op te veel borden tegelijk geschaakt worden. Zorgen dat er ingebreid wordt in plaats van uitgebreid. Ook slimme kleinschalige ontwikkelingen kunnen de stad verrijken.”
Het boek sluit
Eind 2015 eindigt het voor MAB Development, want ‘moeder’ Rabobank heeft gemeld te stoppen met commercieel vastgoed zoals bij MAB ontwikkeld wordt en gevraagd om het bedrijf langzaam af te bouwen en geen nieuwe projecten meer te acquireren. De Rotterdam is een van de projecten die nog verder afgerond wordt. Daarnaast is MAB in Rotterdam ook nog actief met Cool 63, tegenover het Stadhuis waar de nieuwe Saturn komt met erboven een aantal woningen en kantoren. En samen met De Maarsen Groep ontwikkelt en bouwt MAB Development tegenover het Groothandelsgebouw gebouw First. “Dan gaan we definitief met de organisatie stoppen,” besluit Melchers, “wat heel spijtig is, want we hebben heel wat gerealiseerd in Nederland en daarbuiten. Er ligt echter nog een hele uitdaging in de transformatie van gebouwen. Die uitdaging zal zeker door anderen opgepakt worden. Ook nieuwbouw zal blijven, maar op een heel andere schaal dan de beroepsgroep tot voor kort gewend was. We kunnen evenwel uitermate trots zijn op wat we met MAB bereikt hebben en wat we nu nog realiseren en zo is ook de sfeer en mentaliteit in de organisatie. We sluiten het boek straks met opgeheven hoofd.”
