Tot voor kort was de mening van de belastingdienst dat in de meeste gevallen van overdracht van aandelen in een vastgoed-bv door middel van schenking of vererving de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteit niet van toepassing was. Een recente uitspraak van Hof Den Haag geeft echter aan dat de faciliteit ruimer toegepast kan worden.
De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR), voorheen bedrijfsopvolgingsfaciliteit (BOF), houdt het volgende in.
Bedraagt het ondernemingsvermogen dat wordt overgedragen door schenking of vererving € 1.045.611 of minder, dan bedraagt de vrijstelling 100%. Bedraagt het over te dragen onder-nemingsvermogen meer dan bovengenoemd bedrag, dan is van dit meerdere 83% vrijgesteld. Voor de invordering van het belaste deel van de te betalen schenk- en erfbelasting van 17% geldt daarnaast een faciliteit waarbij de belasting rentedragend pas na 10 jaar hoeft te worden betaald.
Al met al een heel mooie faciliteit.
De vrijstelling geldt in beginsel voor ondernemingsvermogen. De bv dient derhalve een onderneming te drijven. Of vermogensbestanddelen ondernemingsvermogen zijn of niet wordt bepaald aan de hand van de vermogensetiketteringsregels uit de inkomstenbelasting. De vastgoed-bv’s werden tot voor kort bestempeld als grensgevallen. De vraag bij vastgoed bv’s is of de verhuur van onroerende zaken als een onderneming kan worden beschouwd. Hieromtrent is inmiddels veel discussie geweest met de belastingdienst. In veel gevallen is in het verleden voor vastgoed-bv’s de bedrijfsopvolgingsfaciliteit dan ook niet verleend.
Echter op vrijdag 24 januari jl. is in dit kader een voor vastgoedondernemers positieve uitspraak van Hof Den Haag gepubliceerd. In deze zaak heeft het Hof geoordeeld dat de vastgoedexploitatie veelal wel als een onderneming kan worden aangemerkt. Dit is gebaseerd op de mening van het Hof dat het geheel van de werkzaamheden kwantitatief en kwalitatief van dien aard was, mede gelet op de aanzienlijke waarde van de onroerende zaken, dat bij de vennootschappen sprake was van meer dan normaal (actief) vermogensbeheer. De werkzaamheden van de aandeelhouders bestonden onder andere uit:
- Het zoeken en selecteren van huurders;
- Het bepalen van de huurprijzen;
- Het voeren van correspondentie met betrekking tot het aangaan van huurovereenkomsten en huurachterstanden;
- Het behandelen van vragen of opmerkingen van huurders;
- Het beoordelen van het benodigde onderhoud;
- Het overleg met de technische beheerder en de administrateur;
- Het onderhouden van contacten met aannemers, gemeentelijke diensten en nutsbedrijven;
- Het aanvragen van offertes en het verstrekken van opdrachten aan aannemers;
- De bezichtiging en de beoordeling van eventuele aankopen van panden.
Mocht u vastgoedondernemer zijn en veel of zelfs alle van bovenstaande werkzaamheden uitvoeren, dan maakt u op grond van de uitspraak van Hof Den Haag een goede kans om in aanmerking te komen voor toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling.
Anderzijds is dit pas de eerste positieve uitspraak in het kader van de bedrijfsopvolgingsregeling met betrekking tot vastgoed-bv’s. Het is voor u als vastgoedondernemer daarom nog geen garantie, maar wel een houvast voor de toekomst. Een goede voorbereiding is zeer belangrijk!
Mocht u vragen hebben naar aanleiding van dit artikel, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Wij helpen en begeleiden u graag. Ons telefoonnummer is (0184) 41 47 66.
