Overig

De verkoopmakelaar: (Schone) schijn bedriegt?

733

Inleiding

Wanneer u overweegt een pand te kopen, of dit nu een woning of bedrijfspand is, bent u natuurlijk kritisch. U bezoekt het pand, laat zich rondleiden door een verkoopmakelaar en vraagt naar de staat van het pand. Maar wat nu als de makelaar u onjuist informeert? Lekkages blijken toch niet gerepareerd, de oppervlakte van het pand is kleiner dan in de brochure vermeld of de dakbeplating blijkt toch van asbest gemaakt te zijn. Is de verkopende partij verantwoordelijk voor de mededelingen die de verkoopmakelaar doet?

Juridisch

Uit rechtspraak volgt dat tussen de makelaar en diens opdrachtgever een opdracht tot verkoopbemiddeling tot stand komt, welke slechts strekt tot het verrichten van feitelijke handelingen (bijvoorbeeld het voeren van onderhandelingen) en niet tot het verrichten van rechtshandelingen (bijvoorbeeld het sluiten van een koopovereenkomst). Een makelaar is in beginsel geen vertegenwoordiger van diens opdrachtgever, waaruit volgt dat toerekening van mededelingen van een makelaar aan diens opdrachtgever slechts bij uitzonderlijke omstandigheden kan plaatsvinden. Daarbij zijn rechters zo mogelijk nog kritischer als het gaat om een eventuele toerekening van een mededeling van een makelaar aan een particuliere verkoper, als het gaat om kennis die de verkoper niet bezit.

Hoe zit het met de makelaar? Een makelaar dient bij zijn handelen de zorg van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in acht te nemen. Maakt een makelaar een beroepsfout door deze zorg niet in acht te nemen, dan kan de makelaar aansprakelijk zijn voor de daardoor veroorzaakte schade.

Bij het beantwoorden van de vraag of een makelaar een beroepsfout heeft gemaakt, moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken. Een makelaar die in de verkoopbrochure de oppervlakte van het pand onjuist heeft vermeld, heeft nog niet direct een beroepsfout gemaakt. Van belang is namelijk in hoeverre de makelaar voor de juistheid van de vermelde gegevens instaat. Een makelaar die aan een koper heeft medegedeeld geen weet te hebben van de aanwezigheid van asbest, maar voor de rechter verklaarde dat ‘iedereen kon zien dat er asbest zat’, had volgens de rechter gelet op de geringe betrokkenheid van de makelaar bij de koop eveneens geen beroepsfout gemaakt.

Tot slot

Zoals u ziet kan het zijn dat na een onjuiste mededeling van een makelaar u de door u geleden schade niet op de verkoper en ook niet op de makelaar kan verhalen. Controleer de voor u belangrijke mededelingen van een verkoopmakelaar dan ook altijd even bij de verkoper, zodat eventuele ruis op de lijn tussen verkoper en makelaar niet uw probleem wordt.

Bent u na aankoop van een pand op gebreken gestuit? De Koning Advocaten is onder meer gespecialiseerd in het verbintenissenrecht en wij zijn graag bereid u over dit onderwerp  te  adviseren. Ook voor andere verbintenisrechtelijke vragen kunt u vanzelfsprekend bij ons terecht.