Overig

Enkele fiscale aandachtspunten bij aankoop vastgoed

427

Veel gemeenten ondervinden nadeel van de gevolgen van leegstand op bedrijventerreinen, zoals verloedering en hangjongeren. Gelukkig herstelt de economie zich voorzichtig. Minstens zo belangrijk voor de toekomst van deze terreinen is dat gemeenten zich inmiddels beseffen dat ze flexibel moeten zijn en ondernemers veel ruimte willen geven bij de invulling.

Daardoor wordt verwacht dat er meer transacties tot stand zullen komen. Bent u van plan vastgoed op een bestaand terrein aan te kopen, dan krijgt u te maken met btw en overdrachtsbelasting. Wat u vervolgens doet met het pand, bepaalt de fiscale mogelijkheden. Daarom in vogelvlucht een paar belangrijke aandachtspunten.

BTW

Kort gezegd is de levering van een bouwterrein of nieuw vastgoed belast met 21% btw. Afhankelijk van de eigen fiscale positie is deze btw aftrekbaar. Doorgaans staan er oude gebouwen op zo’n bedrijventerrein, dus is de vraag of er dan wel sprake kan zijn van btw. Een ondernemer die btw-belaste diensten of prestaties verricht zal daar zijn voorkeur voor hebben;  de btwis dan immers aftrekbaar.

De vraag is wat een ondernemer van plan is. Wil hij nieuwbouw neerzetten, wil hij ingrijpend verbouwen, of wil hij een bestaand pand betrekken na wat kleinere aanpassingen te hebben gedaan? In de eerste twee gevallen ligt de weg naar aftrekbare btw open. De rechter heeft inmiddels bepaald dat onbebouwde grond die voor bebouwing is bestemd als bouwterrein kwalificeert. Dus, als de verkoper het oude pand sloopt, kan grond met btw aan de koper worden geleverd. Als sprake is van een zo ingrijpende verbouwing dat er feitelijk een nieuw pand is ontstaan, is voor de btw sprake van nieuwbouw. Dat betekent dat als de koper de verkoper opdracht geeft de verbouwing te doen, de oplevering met btw kan plaatsvinden.

Voor een eventuele investeerder die een pand vervolgens zou willen verhuren, is bovenstaande niet anders. De investeerder kan baat hebben bij een btw-belaste levering als hij met btw gaat verhuren (dat is afhankelijk van de positie van de huurders). Dan is de btw op de levering aftrekbaar.

Overdrachtsbelasting

Kort gezegd is nieuwbouw dus belast met btw. De verkrijging van overig vastgoed is belast met 6% overdrachtsbelasting (de verlaging tot 2% geldt enkel op woningen). Het betreft een echte kostenpost; de overdrachtsbelasting is namelijk niet aftrekbaar voor de winstbelasting (inkomsten- of vennootschapsbelasting). Aangekocht vastgoed moet worden geactiveerd op de balans, inclusief aankoopkosten. Vervolgens kan weliswaar worden afgeschreven, maar de afschrijving is beperkt tot 100 % van de WOZ-waarde (voor verhuurd vastgoed is die grens 100% van de WOZ-waarde).

Het houden van vastgoed leidt tot diverse andere heffingen van belasting, zoals OZB, rioolheffing, en dergelijke. Als sprake is van een bedrijfsverzamelgebouw verdient ook energiebelasting de aandacht. Onder omstandigheden kan de verhuurder van het pand namelijk als leverancier worden gezien.

De feitelijke omstandigheden zijn bepalend voor de fiscale consequenties. Het advies is dan ook om vóórdat een transactie beklonken wordt, de fiscale aspecten in kaart te laten brengen.