Sinds een aantal jaar huurt u met uw onderneming een bedrijfspand. Vanwege diverse redenen heeft u besloten de huurovereenkomst op te zeggen. Tijdens een gesprek brengt u de verhuurder op de hoogte van uw wens de huurovereenkomst te beëindigen na het verstrijken van de overeengekomen eerste huurtermijn. De verhuurder zet het pand direct te huur.
Na een aantal maanden realiseert u zich dat u de huurovereenkomst nooit formeel heeft opgezegd. Het blijkt dat de opzegtermijn inmiddels een aantal dagen geleden is verstreken. Alsnog zegt u per aangetekende brief de huurovereenkomst op. De verhuurder stelt echter dat de huurovereenkomst niet binnen de overeengekomen termijn is opgezegd en om die reden zal worden verlengd voor een termijn van vijf jaar.
In eenzelfde situatie oordeelde de rechtbank Zwolle-Lelystad in 20111 dat het beroep van de verhuurder op nakoming van de volledige opzegtermijn in strijd met de redelijkheid en billijkheid was. Belangrijk in deze uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad waren de omstandigheden dat hoewel de huurder de huurovereenkomst nog niet formeel had opgezegd de wens tot opzegging de verhuurder al ruim voor het verstrijken van de opzegtermijn bekend was en dat de formele opzegging ‘maar’ acht dagen te laat was verzonden.
Dat het ook anders kan lopen, blijkt uit een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam in 20132. De huurovereenkomst diende uiterlijk 31 augustus 2008 te zijn opgezegd. De verhuurder zegt per aangetekende brief d.d. 28 augustus 2008 de huurovereenkomst op. De verhuurder verzendt conform afspraak deze brief aan de dochter van de huurder, waar deze op 1 september 2008 door de postbode is aangeboden. Vanwege vakantie is de dochter van de huurder niet thuis. Een dag later haalt zij de aangetekende brief af bij het postkantoor en geeft de brief aan haar vader. Het gerechtshof oordeelt in dit geval dat het feit dat de brief later in handen van de huurder kwam doordat deze aan de dochter moest worden gezonden voor rekening van de huurder komt, nu het zijn wens was dat de correspondentie aan zijn dochter werd gericht. Dit neemt echter niet weg dat de opzeggingsbrief de huurder één dag te laat heeft bereikt. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst niet binnen de overeengekomen termijn is opgezegd en om die reden wordt verlengd.
‘Het voorgaande leert dat het belangrijk is om dit soort opzegtermijnen te agenderen en een huurovereenkomst tijdig op te zeggen, nu de hoofdregel is dat partijen aan een overeengekomen opzegtermijn mogen worden gehouden. Toch leert de rechtspraak ook dat bijzondere omstandigheden kunnen maken dat het houden aan de opzegtermijn in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Mocht u als verhuurder of huurder met een gelijksoortig geval worden geconfronteerd, laat u zich dan vooral adviseren over de mogelijkheden.
Annika Heida
