Dat de bouw hard is getroffen door de crisis, behoeft geen verdere uitleg. Nieuwbouwontwikkelingen kwamen tot stilstand en er is veel leegstand ontstaan van zowel bedrijfspanden als kantoorgebouwen. Toch is het niet allemaal kommer en kwel, vinden de deelnemers aan het rondetafelgesprek over stedelijke ontwikkeling. Een gesprek over licht aan het einde van de tunnel, transformatieprocessen, verduurzaming, gebiedsontwikkeling, installaties en toekomstvisie.
Dat De Rotterdam, het grootste gebouw van Nederland, eind vorig jaar in de Maasstad werd opgeleverd is volgens sommige aanwezigen een positief en krachtig signaal. De 150 meter hoge kolos van glas en staal op de Kop van Zuid, heeft de gemeente als grootste gebruiker. De totale oppervlakte van het gebouw aan de voet van de Erasmusbrug beslaat 160.000 vierkante meter, verdeeld over 7588 verschillende ruimtes. De Rotterdam bestaat uit drie torens vlak naast elkaar. Het heeft een volledig glazen gevel en elke verdieping heeft ramen van de grond tot het plafond. De kanttekening dat het gebouw gevuld gaat worden door nieuwe gebruikers, met leegstand op andere plekken in de stad tot gevolg, wordt aan tafel besproken.
Van Nederpelt: “De gemeente Rotterdam heeft er uitdrukkelijk voor gekozen om zich te centraliseren op vier locaties, met als gevolg dat ze veel locaties achterlaten. Een voordeel is dat die allemaal binnenstedelijk zijn. Qua transformeren biedt dat meer mogelijkheden. Algehele sloop of transformeren in bestaand casco is ook voor ons een veelvoorkomend vraagstuk.”
Van Dilst: “Op welk moment bepaal je de keuze voor slopen of transformeren? Wat is daarvoor de voedingsbodem?”
Van Nederpelt: “Elke kantoorbelegger kijkt in eerste instantie of hij met zo min mogelijk aanpassingen nieuwe huurders kan werven. Maar we weten ook allemaal dat er heel veel leegstand is. Met name gedateerde kantoorgebouwen staan steeds langer leeg. Des te langer je wacht, des te sneller het nog onaantrekkelijker wordt. Daarbij komt dat sommige beleggers het zich niet meer kunnen permitteren om te investeren.”
Van Dongen: “Het blijven helaas rekensommetjes. Wij zijn voor een aantal partijen bezig met het transformeren van enkele kantoorpanden op de prachtige Noordsingel. Een reële optie is daar echter ook wel degelijk slopen en nieuwbouw. Die belegger heeft een wat grotere portemonnee en hanteert een veel langere exploitatieperiode. Dan kun je andere beslissingen nemen.”
Installaties zijn in het geheel vaak nog een ondergeschoven kindje, is een opmerking aan tafel.
Van Dongen: “Daar wordt te vaak pas heel laat naar gekeken. Dan moet je oppassen dat je vervolgens niet het deksel op de neus krijgt. Met een grote aannemer hebben wij onlangs ook weer een hele aannemerssom uitgekristalliseerd en zij willen natuurlijk ook graag die installaties tot hun eigen aanneemsom laten behoren. Dan merk je wel dat zij daar een iets te grote broek in aantrekken, omdat het toch wel heel specialistisch werk is.”
Van der Veen: “Bij nieuwe installaties is het natuurlijk ook van belang dat het op een duurzame manier geschiedt.”
Van Dongen: “De grootste duurzaamheid vind ik dat het gebouw blijft staan.”
Bulters: “De gemeente Rotterdam laat voornamelijk leegstaande gebouwen achter. Is het verantwoord om dat op dit moment te doen? Het is natuurlijk wel krom, want de gemeente wil zich ook nadrukkelijk profileren als dé grote verduurzamer. Ze willen ondernemers in de regio op dat gebied stimuleren, terwijl ze zelf niet het goede voorbeeld geven. Zelf gaan ze naar een spiksplinternieuw gebouw en laten ze de rotzooi achter. ”
Van Nederpelt: “Er is een transformatieteam in het leven geroepen om gestructureerd kantoorgebouwen te transformeren naar een andere bestemming. Het afgelopen jaar is er 200.000 m2 getransformeerd. Dat zijn natuurlijk best flink metrages.”
De aanwezigen hebben bij verschillende partijen die panden kopen zo hun twijfels met betrekking tot de vraag of zij degenen zijn die er iets moois van kunnen maken.
Bulters: “De waarde van vastgoed is ook dusdanig verdampt, dat kleine particulieren die wat geld kunnen losmaken een object kunnen kopen, maar vervolgensgeen geld meer hebben om het op te knappen. Verpaupering is dan het gevolg. Ik ben van mening dat we bewuster moeten nadenken over leegstand. Wat gaan we er mee doen? Herbestemmen? Nog meer hotels creëren? Vaak ontbreekt er een visie, omdat er zo veel belangen en partijen in het spel zijn.”
Van Dilst: “Ik vraag me af waar de kansen liggen voor panden om gewoon door te gaan in het jasje waar ze al in zaten? Is het niet goed om iets op te knappen, duurzamer te maken en als kantoorfunctie te houden?”
Van Dongen: “Het HBU-gebouw aan de Coolsingel is door een clubje investeerders aangekocht en die hebben gezegd: ‘wij houden het gewoon als kantoor’. Het is het plan om beneden een mooie entree te maken, per verdieping te verhuren en luxe uit te stralen. Dat vind ik leuk en eigenwijs. Er zijn al te veel kantoren, maar toch geloven ze in dat project. Door kwaliteit toe te voegen zijn ze overtuigd van de meerwaarde.”
Schäperkötter: “Waar zit die extra kwaliteit hem dan in?”
Van Dongen: “Het is een monument, heeft marmeren vloeren en een hoge kwaliteit kamerinrichting. Daar kun je je mee onderscheiden.”
Schäperkötter: “Zelf heb ik wel het idee dat er veel flexibeler verhuurd wordt. Met name ingeven door leegstandsbeheerders wordt er verhuurd met minder randvoorwaarden. Dit biedt meer ruimte voor innovatie om de gebruiker gericht te ondersteunen in haar huisvesting. Het belang van goede huisvesting wordt door organisaties/gebruikers steeds meer erkend. Echter, er zijn nog veel organisaties/gebruikers die zich nog onvoldoende bewust zijn van de impact van huisvesting op hun ROI. Hier meer de nadruk op te leggen, biedt eigenaren en beheerders de kans om hun dienstverlening daar gericht op af te stemmen. Hiermee wordt ook kwaliteit toegevoegd aan het gehuurde. Huurder en verhuurder versterken elkaar dan. Nu staan ze nog teveel tegenover elkaar. Maar die omslag komt langzaam op gang. Kwaliteit van vastgoed zal ook meer transparant worden gemaakt. Tot voor kort was de bepaling van de functionele- of gebruikswaarde van een gebouw voor een groot deel een subjectieve aangelegenheid. Teneinde de gebruikswaarde van gebouwen op een objectieve te kunnen vaststellen, is de NEN8021 ontwikkeld. Ik neem namens de IVBN, zitting in deze NEN commissie. Middels deze norm kan de gewenste prestatie vastgelegd worden en de werkelijke prestatie bepaald worden. Hiermee zal ook meer bewustwording gecreëerd worden bij huurders voor goede huisvesting, waardoor vastgoedeigenaren ook gerichter kunnen inspelen op de gewenste gebouw prestaties.”
Rotterdam is volgens de reisgids Rough Guide één van de beste steden ter wereld om dit jaar te bezoeken. De havenstad bekleedt de achtste positie in hun top 10. De Rotterdam en straks De Markthal worden onder meer genoemd als must visits. De vraag waar Rotterdam over 15 jaar staat en welke positie de bedrijven van de aanwezigen dan innemen, is het sluitstuk.
Van der Veen: “Ik denk dat het motto ‘geen woorden, maar daden’ alleen maar meer op Rotterdam van toepassing gaat zijn. Wij als ondernemers hebben daar louter baat bij. Ik zie Rotterdam als een bruisende stad. Unica wil daarin de kwalitatief beste dienstverlener in het installatietechnieksegment blijven.”
Van Dongen: “De afgelopen jaren zijn er prachtige dingen in de stad gebeurd en nog gaande. Het Centraal Station, de Markthal en het gebied rondom Katendrecht zijn daar voorbeelden van. Met 2d vastgoed hoop ik in de toekomst op een nog hoger en stabieler niveau te kunnen acteren, waarbij het herbestemmen van bestaand vastgoed een steeds prominentere rol in zal nemen.”
Van Nederpelt: “Ook in crisistijd is Rotterdam blijven investeren. Dat is een pluim waard. Dit jaar en volgend jaar worden er wederom weer heel wat projecten opgeleverd. Ooms is weer flink aan het groeien. Het laatste half jaar hebben we zelfs al vijf extra werknemers aan moeten nemen.”
Bulters: “Bilfinger heeft ook een mooi jaar achter de rug en is groeiende. Dit jaar ziet er heel positief uit. Ik mag met recht spreken over een prachtige organisatie, met vertrouwen in de toekomst.”
Van Dilst: “De crisis heeft Rotterdam op een bepaald vlak ook geholpen. Diverse leegstaande kantoorpanden zijn immers getransformeerd naar woningbouw, waardoor meer mensen de stad in getrokken zijn. Dat heeft het centrum een behoorlijke impuls gegeven. Rotterdam bruist echter nog niet zo hard als Amsterdam, moet ik met pijn in het hart bekennen. Ik hoop dat dat er wel weer wat meer van komt, ook in de weekenden.”
Schäperkötter: “Ik vind Rotterdam wel een levendige stad. De ontwikkelingen in het centrum zijn inspirerend en vernieuwing heeft een goede aantrekkingskracht op huurders. Zeker in de binnenstad is Rotterdam goed bezig.”
Vastenhout: “Ik werk nu 7 jaar in Rotterdam en heb gedurende die periode de stad zich letterlijk en figuurlijk zien ontwikkelen. De Weena is jarenlang een bouwput geweest, maar overal komt gelukkig een einde aan en het resultaat mag er zijn. Een periode van 15 jaar vooruit kijken is heel ver, maar ik zie het op alle gebieden positief in.”
